Une cour d'appel a été amenée à se prononcer en matière de vices cachés constitués par la dangerosité de l'insert d'une cheminée et la non-conformité de l'installation électrique.
Les requérants acheteurs sollicitaient à titre principal la résolution de la vente (action rédhibitoire) et à titre subsidiaire, la diminution du prix (action estimatoire).
Les juges du fond ont rejeté la demande de résolution de la vente au motif que les acquéreurs avaient occupé la maison pendant deux ans sans engager de travaux de reprise - évalués à 4% du prix de vente.
Ils ont en revanche fait droit à la demande subsidiaire de diminution du prix de vente en raison de la mauvaise foi du vendeur, qui connaissait les vices de la chose.
Les requérants acheteurs sollicitaient à titre principal la résolution de la vente (action rédhibitoire) et à titre subsidiaire, la diminution du prix (action estimatoire).
Les juges du fond ont rejeté la demande de résolution de la vente au motif que les acquéreurs avaient occupé la maison pendant deux ans sans engager de travaux de reprise - évalués à 4% du prix de vente.
Ils ont en revanche fait droit à la demande subsidiaire de diminution du prix de vente en raison de la mauvaise foi du vendeur, qui connaissait les vices de la chose.
Aux termes de l’article 1644 du code civil, l’acheteur auquel est due la garantie d’un vice caché « a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ».
Il s’agit des actions rédhibitoire et estimatoire. L’acheteur jouit d’une option entre ces deux actions ; il est libre en principe de son choix (V. Civ. 1re, 23 mai 1995, n° 93-17.367, Bull. civ. I, n° 216 ; D. 1996. 14, obs. O. Tournafond ), « le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire prévu à l’article 1644 du code civil appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point ».
Toutefois, l'acheteur ne dispose pas systématiquement de cette option. La gravité du vice doit être suffisamment établie pour justifier la résolution de la vente.
Tel est le cas dans l'arrêt cité ci-dessus : le juge considère que le vice caché n’est pas assez grave pour justifier la résolution de la vente (V. Com. 5 janv. 1961, Bull. civ. III, n° 61 ; 6 mars 1990, n° 88-14.929, Bull. civ. IV, n° 75, « saisie d’une action rédhibitoire à titre principal et estimatoire à titre subsidiaire, la cour d’appel a pu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation de la gravité du vice invoqué, retenir que celui-ci n’était pas de nature à justifier la demande en résolution de vente, mais était suffisamment grave pour justifier une diminution de prix ») : les vices cachés constitués par la dangerosité de l’insert de la cheminée et la non-conformité de l’installation électrique de l’immeuble vendu représentaient un coût de l’ordre de 4 % du prix de vente, étant observé que les intéressés ont pu occuper le bien acheté pendant deux années sans engager de travaux. La cour d’appel d’Amiens a rejeté la demande de résolution (demande formulée à titre principal) et accordé à l’acheteur une restitution du prix de vente : « les acheteurs auraient donné un moindre prix s’ils avaient su que l’insert était inutilisable et que l’installation électrique devait être reprise ».
En outre, il est fait application des dispositions de l’article 1645 du code civil : le vendeur de mauvaise foi - c'est-à-dire qui connaissait les vices de la chose au moment de la vente - peut être condamné à réparer le dommage subi par son cocontractant (préjudice à raison de la privation de jouissance de la cheminée).
Cependant, l’acheteur aurait pu, sur le fondement du droit commun des contrats, se contenter de réclamer une indemnité (correspondant aux travaux de reprise et au trouble de jouissance) en gardant la chose.
Il s’agit des actions rédhibitoire et estimatoire. L’acheteur jouit d’une option entre ces deux actions ; il est libre en principe de son choix (V. Civ. 1re, 23 mai 1995, n° 93-17.367, Bull. civ. I, n° 216 ; D. 1996. 14, obs. O. Tournafond ), « le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire prévu à l’article 1644 du code civil appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point ».
Toutefois, l'acheteur ne dispose pas systématiquement de cette option. La gravité du vice doit être suffisamment établie pour justifier la résolution de la vente.
Tel est le cas dans l'arrêt cité ci-dessus : le juge considère que le vice caché n’est pas assez grave pour justifier la résolution de la vente (V. Com. 5 janv. 1961, Bull. civ. III, n° 61 ; 6 mars 1990, n° 88-14.929, Bull. civ. IV, n° 75, « saisie d’une action rédhibitoire à titre principal et estimatoire à titre subsidiaire, la cour d’appel a pu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation de la gravité du vice invoqué, retenir que celui-ci n’était pas de nature à justifier la demande en résolution de vente, mais était suffisamment grave pour justifier une diminution de prix ») : les vices cachés constitués par la dangerosité de l’insert de la cheminée et la non-conformité de l’installation électrique de l’immeuble vendu représentaient un coût de l’ordre de 4 % du prix de vente, étant observé que les intéressés ont pu occuper le bien acheté pendant deux années sans engager de travaux. La cour d’appel d’Amiens a rejeté la demande de résolution (demande formulée à titre principal) et accordé à l’acheteur une restitution du prix de vente : « les acheteurs auraient donné un moindre prix s’ils avaient su que l’insert était inutilisable et que l’installation électrique devait être reprise ».
En outre, il est fait application des dispositions de l’article 1645 du code civil : le vendeur de mauvaise foi - c'est-à-dire qui connaissait les vices de la chose au moment de la vente - peut être condamné à réparer le dommage subi par son cocontractant (préjudice à raison de la privation de jouissance de la cheminée).
Cependant, l’acheteur aurait pu, sur le fondement du droit commun des contrats, se contenter de réclamer une indemnité (correspondant aux travaux de reprise et au trouble de jouissance) en gardant la chose.